Hur mycket skatt betalar jag när jag köper fastighet i Marbella?

På en resale: 7 % ITP i Andalusien, plus notarie-, register- och advokatarvoden. Total transaktionskostnad cirka 8–10 % ovanpå köpeskillingspris. På nybyggt: 10 % IVA + 1,2 % AJD, plus samma avgifter. Totalt: cirka 12–13 %. Budgetera detta ovanpå rubrikpriset när du planerar köpet.

Är förmögenhetsskatt skyldig på min Marbella-fastighet?

Andalusien tillämpar 100 % bonificación på förmögenhetsskatt, vilket i praktiken slipper den för de flesta innehavare. Nationella Solidaritetsskatten (ITSGF) gäller över €3M i nettospanska tillgångar på 1,7–3,5 %. Under det tröskelvärdet är förmögenhetsskatt inte en praktisk fråga i Andalusien.

Vad är IBI och hur räknas den?

IBI är den årliga kommunala fastighetsskatten, beräknad på lokal sats (0,4–0,7 % i Marbella) applicerad på matrikelvärde (typiskt 30–60 % av marknadsvärde). Räkna med räkningar på €1 500–€3 500/år på en fastighet med €1M marknadsvärde, beroende på kommun.

Måste jag lämna spanska deklarationer som icke-resident-ägare?

Ja. Icke-residenter som äger fastighet i Spanien är skyldiga IRNR (Icke-resident-inkomstskatt) på den imputerade eller faktiska hyresvärdet, deklarerat på Modelo 210. Räkna med €500–€2 000 per år totalt beroende på om fastigheten är uthyrd och matrikelvärdet. De flesta köpare använder en spansk skatterådgivare för årliga deklarationer (typiskt €200–€400/år i rådgivararvode).

Tas plusvalía alltid ut när jag säljer?

Ja, om du inte sålde med förlust på markkomponenten. 2021 års konstitutionella dom begränsar plusvalía till faktisk markvärdesvinst. Om det inte finns någon markvinst kan du begära att plusvalía inte gäller. Behåll dokumentation av köp- och säljpriser för disputen.

Marbella fastighetsskatter — ITP, IVA, AJD, IBI

Spansk fastighetsbeskattning är förvirrande eftersom den exakta skatten beror på tre saker: fastigheten (resale vs nybyggt), regionen (Andalusien vs Madrid vs Valencia) och skattebetalaren (resident vs icke-resident). I Andalusien — där Marbella ligger — är reglerna relativt tydliga när du vet vilken kategori som gäller. Den här guiden går igenom varje fastighetsskatt Marbella-köpare möter: vid köp, årligen medan du äger och när du säljer.

Vid köp: den stora engångsskatten

Köpskatten är den största enskilda posten utöver själva köpeskillingspriset och skiljer sig kraftigt mellan resale och nybyggt i Andalusien:

Resale-fastighet: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). I Andalusien är det en platt 7 % på det högre av (a) deklarerat pris eller (b) administrativt referensvärde (valor de referencia).
Nybyggt från utvecklare: IVA 10 % + AJD 1,2 % i Andalusien — kombinerad 11,2 % förvärvsskatt. IVA är en nationell skatt; AJD är regional.
Reducerad sats: förstagångsköpare av fastigheter under €150 000 kvalificerar för reducerad 6 % ITP (sällan relevant i Marbella; vanligt inåt land i Andalusien).

Räkneexempel på €1M resale i Marbella: ITP på 7 % = €70 000. Plus notarie (~€1 000–€1 800), fastighetsregister (~€600–€1 200) och advokatarvode (typiskt 1 % + 21 % moms = 1,21 % = €12 100). Total transaktionskostnad över köpeskilling: cirka €84 000–€85 000, eller ~8,5 %.

Räkneexempel på €1M nybyggt i Marbella: IVA 10 % = €100 000 + AJD 1,2 % = €12 000. Plus notarie, register och advokat liknande resale. Totalt: cirka €125 000–€126 000, eller ~12,5 %. €42K-gapet mellan resale- och nybyggnadsförvärvskostnader är helt skatt.

Valor de referencia: fällan de flesta missar

Sedan 2022 tillämpar Spanien valor de referencia (matrikelreferensvärde) publicerat av Dirección General del Catastro på varje fastighet. ITP debiteras på det högre av ditt deklarerade köpeskillingspris eller valor de referencia.

De flesta transaktioner listar faktiskt köpeskillingspris över valor de referencia, så det ändrar inget. Men om en säljare övertalar dig att "deklarera lägre" för att spara ITP räknar skattemyndigheten automatiskt om ITP på valor de referencia och fakturerar dig differensen — med ränta. Deklarera alltid det sanna priset.

Årligen: IBI och Basura

Medan du äger fastigheten kommer två kommunala skatter varje år:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — årlig fastighetsskatt baserad på matrikelvärde. Marbella kommun tillämpar en sats i 0,4–0,7 %-spannet (av matrikelvärde, som typiskt är 30–60 % av marknadsvärdet). En fastighet med €1M marknadsvärde har ofta matrikelvärde på €300 000–€500 000, vilket ger IBI-räkningar på €1 500–€3 500/år. Benahavís kommun tillämpar lägsta lagligt tillåtna sats i Andalusien.
Basura (kommunal soptaxa) — mycket mindre, typiskt €100–€300/år, debiterat tillsammans med eller separat från IBI beroende på kommun.
Gemensamhetsavgifter (cuotas de comunidad) — om du är i bevakat komplex eller lägenhetshus, räkna med €2–4/m²/månad i nybyggnadskomplex med pool/gym/concierge. Inte en skatt, men en återkommande fast ägandekostnad att budgetera bredvid IBI.

Årligen: Icke-resident-inkomstskatt (IRNR)

Om du är icke-resident som äger andra hem i Spanien är du skyldig att betala Icke-resident-inkomstskatt (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) — även om du inte hyr ut. Spanska skattemyndigheten betraktar det imputerade hyresvärdet av fastigheten som skattepliktig inkomst.

Om fastigheten inte hyrs ut: skatten räknas på 19 % (EU-residenter) eller 24 % (icke-EU) på 1,1 % eller 2 % av matrikelvärdet (sats beror på när matrikelvärdet senast reviderats). På ett matrikelvärde på €400 000 ger det en skatteräkning på €830–€1 920/år.
Om fastigheten hyrs ut: skatten är 19 % (EU) eller 24 % (icke-EU) på faktisk hyresinkomst. EU-residenter kan dra av kostnader; icke-EU kan generellt inte.

Deklareras på Modelo 210, typiskt av din spanska skatterådgivare. Straffen för att missa detta är blygsamma men verkliga — räkna med €200–€400 per år i skatterådgivararvode om du håller fastigheten via icke-residens.

Vid försäljning: Plusvalía Municipal och kapitalvinstskatt

Vid försäljning kan två skatter gälla:

Plusvalía Municipal — kommunalskatt på markvärdesökning sedan föregående ägaröverföring. Begränsad av 2021 års konstitutionella dom: kan inte överstiga faktisk vinst på markkomponenten. Typisk räkning på 10-årshåll: €1 000–€5 000 beroende på kommun och fastighet. Marbella och Benahavís ligger i mellanspannet.
Kapitalvinstskatt (på vinsten): 19–23 % (residentskala) eller platt 19 % (EU-icke-resident) på skillnaden mellan din justerade anskaffningskostnad och försäljningspriset. Avdragsgilla poster inkluderar ursprunglig överlåtelseskatt, notarie- och registeravgifter vid köp, substantiella förbättringskostnader och säljkostnader.
Icke-resident-säljare: köparen är skyldig att hålla inne 3 % av köpeskillingen vid notarie och betala den direkt till spanska skattemyndigheten som förskott mot säljarens kapitalvinstskatt. Du återkräver eventuell överbetalning i nästa års skattedeklaration.

Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio) och Solidaritetsskatt

Icke-residenter som äger spansk fastighet med nettospanska tillgångar över €700 000 (det allmänna undantaget) möter förmögenhetsskatt på progressiva satser från 0,2 % till 3,5 %. Andalusien tillämpar 100 % bonificación på förmögenhetsskatt — den slipps i praktiken — men nationell Solidaritetsskatt (ITSGF) gäller för nettospanska tillgångar över €3M, på satser 1,7 % / 2,1 % / 3,5 %.

I praktiken når de flesta Marbella-köpare vid typiska prisnivåer inte förmögenhetsskatt i Andalusien, men premie-köpare över €3M i spanska tillgångar bör budgetera för Solidaritetsskatt. Tala med skatterådgivare tidigt — den ägandestruktur du väljer vid köp påverkar väsentligt ansvaret.