Är off-plan eller resale billigare i Andalusien?

I ren förvärvsskatt är resale billigare — 7 % ITP mot 11,2 % kombinerad IVA + AJD på nybyggt, ett gap på 4,2 procentenheter. I total ägandekostnad över 10+ år kan nybyggts energieffektivitet och garantitäckning delvis eller helt täppa det gapet beroende på vilka specifika fastigheter som jämförs.

Är off-plan-insättningar säkra i Spanien?

Ja, enligt spansk lag. Utvecklare är skyldiga att hålla en bankgaranti eller försäkringspolicy som täcker 100 % av alla köparinsättningar betalda före leverans. Din advokat måste verifiera att garantin namnger ditt specifika köp innan medel överförs.

Hur lång tid tar varje process från bud till nyckel?

Resale löper 8–12 veckor från accepterat bud till nyckel under standardförhållanden. Off-plan är 18–30 månader på genuina tidiga projekt, ned till 6–12 månader på sena eller nästan färdiga projekt.

Vad är 10-årsgarantin på spanska nybyggnationer?

Enligt Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) är spanska utvecklare ansvariga för strukturfel i 10 år från leverans, uppbackat av obligatorisk försäkring (Seguro Decenal). Ytterligare ett- och tre-årsgarantier täcker finish- respektive beboelighetsfel.

Kan jag få bolån på off-plan-fastighet?

Ja, även om det formella bolånet bara undertecknas vid notarie på leverans, inte vid reservation. Banker pre-godkänner baserat på projektdokumentation och din finansiella profil så att du vet att finansieringen är på plats, men du tar bara ut lånet när fastigheten är leverabel.

Off-Plan vs Resale i Spanien 2026

Varje Costa del Sol-köpare står inför denna fråga: off-plan eller resale? De två alternativen har fundamentalt olika skattebehandling, garantitäckning, riskprofil och kostnadsbas. Rätt svar beror på din tidslinje, risktolerans och vad du optimerar för. Den här guiden går igenom de faktiska siffrorna och det beslutsramverk vi använder med köpare 2026.

Skatteskillnaden är den största posten

Den enskilt största kostnadsskillnaden mellan off-plan och resale på Costa del Sol är förvärvsskatten. Det är också den som flest köpare underskattar när de jämför rubrikpriser.

Nybyggt (off-plan eller nyckelfärdigt från utvecklare): 10 % IVA (moms) + 1,2 % AJD (stämpelskatt) i Andalusien. Total förvärvsskatt: 11,2 %. På en €1M-fastighet blir det €112 000 i skatt.
Resale (från privat säljare): 7 % ITP (överlåtelseskatt) i Andalusien — en platt sats sedan 2022. På samma €1M-fastighet blir det €70 000. Reducerad 6 % ITP gäller för förstagångsköpare av fastigheter under €150 000.
Gapet: 4,2 procentenheter, eller cirka €42 000 på ett €1M-köp. Lägg till notarie, fastighetsregister och advokatarvoden (1–1,5 % av köpeskillingen för båda typerna) och de totala förvärvskostnaderna landar på 12–13 % på nybyggt vs 8–10 % på resale.

Garantier: där nybyggt går förbi

Det som nybyggt tjänar tillbaka på skattepremien är det rättsliga garantiregimet. Spaniens Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999) lägger en skiktad garanti på varje nybyggnadstransaktion:

1-årig garanti på finish-defekter (färg, kakel, snickeri, kosmetiska fel)
3-årig garanti på beboelighetselement (tätskikt, isolering, installationer, termisk / akustisk)
10-årig strukturgaranti, uppbackad av obligatorisk försäkring (Seguro Decenal) som utvecklaren måste hålla före försäljning

På en resale-fastighet följer ingen av dessa garantier med till dig. Du ärver vilken konstruktion tidigare ägare accepterat. Latenta fel — strukturell sättning, tätskiktsfel, isoleringshål — blir ditt problem och din reparationsräkning.

Insättningsstruktur: off-plan sprider kapitalbehovet

Off-plan-projekt sprider betalningen över byggperioden, vilket märkbart förändrar köpets rörelsekapitalprofil:

Reservationsavgift: typiskt €6 000–€20 000 på reservationsdagen. Återbetalbar i de flesta reservationsavtal om affären inte går vidare till undertecknat kontrakt inom angiven tid.
Privat köpekontrakt-insättning: vanligen 15–20 % av totalpriset vid kontraktsundertecknande (ofta 30–60 dagar efter reservation)
Delbetalningar under byggtiden: ytterligare 10–30 % i 2–4 omgångar kopplade till byggmilstolpar
Saldobetalning vid notarie på leverans: återstående 40–60 %
Alla insättningar betalda före leverans täcks av obligatoriska bankgarantier enligt spansk lag. Om utvecklaren inte levererar återbetalar garantin ditt kapital fullt ut.

Resale är till skillnad standard 10 % reservationsinsättning vid kontraktsundertecknande och hela saldot vid notarie 8–12 veckor senare. Mindre rörelsekapitalflexibilitet men också mindre tidslinjerisk.

Specifikationer: nybyggts andra strukturella fördel

Nybyggt på Costa del Sol levererar konsekvent över resale-bestånd på specifikation — gapet är stort nog att synas i löpande kostnadsstruktur:

Energiklass: A- eller B-klass på de flesta nybyggda projekt 2026; äldre resale typiskt D–G. Värme, kyla och varmvattenkostnader speglar denna skillnad över 10+ års ägande.
Takhöjder: 2,7–3,0 m på nybyggda projekt vs 2,4 m på 1980- och 1990-talsbygge. Inte mätbart i euro men verkligt i daglig användning.
Gemensamhetsfaciliteter: utomhus- och inomhuspool, gym, turkiskt bad, 24/7 säkerhet, co-working och concierge är standard i mellansegmentet av nybyggt. Äldre resale-communities har ofta bara pool och trädgård.
Smart home-integration: förkabling eller full integration standard på nybyggt; sällsynt på pre-2015 resale utan stor renoveringskostnad.

När resale vinner: prissättning, läge och färdigställandetid

Resale vinner fortfarande på tre fronter som spelar roll för många köpare.

Bättre pris per kvadratmeter i etablerade premier-lägen. Nybyggt utbud i Marbellas Golden Mile och centrala Puerto Banús är knappt. Resale i dessa zoner är ofta enda sättet att köpa på adresser med längst etablerad premie.
Omedelbart färdigställande. Resale-transaktioner stängs på 8–12 veckor från accepterat bud. Off-plan kan vara 18–30 månader från reservation till nyckel. Behöver du fastigheten nu levererar nybyggt sällan.
Förhandlingsbart pris. Resale listar ett pris och säljaren förväntar sig förhandling. Nybyggd utvecklarprissättning är mycket fastare — rabatter sker på specifika enheter med långa säljcykler, inte över hela projektet.

Beslutsramverket

Vi går igenom det här enkla ramverket med köpare:

Budgetbegränsad i ett specifikt område → resale, eftersom skattebesparingen på 4 % blir en större andel av ditt bud
Tidsflexibel och villig att vänta 18–30 månader → off-plan, eftersom du fångar prisökningen under byggtiden och får nyare specifikation
Vill att fastigheten genererar hyresinkomst direkt → nyckelfärdigt eller turnkey, eftersom inflyttning sker på veckor inte år
Fokuserad på en troféadress som är 40+ år gammal (Golden Mile, centrala Puerto Banús) → resale, eftersom det är där beståndet finns
Värdesätter gemenskapsamenitetsdjup (spa, gym, co-working, concierge) → nybyggt, eftersom äldre resale-communities sällan levererar det paketet