Wesentliche Schritte
Der Immobilienkauf in Spanien ist eine spannende Reise. Dieser Leitfaden begleitet Sie durch alles, was Sie wissen müssen — vom Finden Ihrer Traumimmobilie bis zur Schlüsselübergabe.
Bitte beachten: Dieser Leitfaden dient ausschließlich zu Informationszwecken. Wir empfehlen, vor dem Immobilienkauf in Spanien einen qualifizierten Anwalt und Steuerberater zu konsultieren, um einen reibungslosen, stressfreien Ablauf zu gewährleisten.
Der Prozess
Vereinbaren Sie einen Termin mit Nøva Marbella für eine persönliche Immobilienauswahl, abgestimmt auf Ihre Bedürfnisse und Ihr Budget. Wir nehmen uns die Zeit, genau zu verstehen, was Sie suchen, und präsentieren Ihnen sorgfältig kuratierte Optionen.
Wir organisieren Besichtigungen vor Ihrer Ankunft und können beim Flughafentransfer helfen. Sie können sich auf einen reibungslosen, stressfreien Ablauf verlassen, während wir Sie mit detailliertem Lokalwissen durch jede Immobilie führen.
Bei der Wahl eines Anwalts ist es wichtig, jemanden mit Expertise in Ihrem spezifischen Kaufgebiet zu finden. Wir können qualifizierte Juristen empfehlen, die auf spanische Immobilientransaktionen spezialisiert sind.
Nachdem Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, unterzeichnen Sie eine Reservierungsvereinbarung (contrato de reserva), wodurch die Immobilie effektiv vom Markt genommen wird. In der Regel wird bei Unterzeichnung mindestens 6.000 € gezahlt. Ihr Anwalt führt anschließend eine gründliche Due Diligence der Immobilie durch, einschließlich Baugenehmigungen, First Occupation Licences und anderer relevanter rechtlicher oder steuerlicher Themen.
Innerhalb von zwei Wochen nach der Due Diligence erstellen die Anwälte einen Anzahlungsvertrag oder einen Privaten Kaufvertrag (PPC). Bei einem Anzahlungsvertrag kann jede Partei zurücktreten (mit Verlust von 10 % oder Rückgabe von 20 %), bei einem PPC müssen jedoch beide Parteien den Kauf abschließen. In diesem Stadium werden in der Regel 10 % bei Bestand oder 30 % bei Neubauten gezahlt.
Um den Kauf abzuschließen, müssen Sie die notarielle Kaufurkunde (Escritura Pública) beim Notar unterzeichnen. Sie können persönlich anwesend sein oder jemanden per Vollmacht beauftragen, in der Regel Ihren Anwalt. Bei einer Hypothek ist eine separate Urkunde erforderlich. Schließlich werden Ihnen die Schlüssel überreicht und Sie werden offiziell der neue Eigentümer.
Verschiedene Steuern fallen an, je nachdem ob Sie eine Bestands- oder Neubauimmobilie kaufen. Dazu gehören die Übertragungssteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA), Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten. Kalkulieren Sie etwa 10–13 % des Kaufpreises für diese Zusatzkosten.
Sobald Sie der neue Eigentümer sind, müssen Sie alle Verträge im Zusammenhang mit der Immobilie aktualisieren. Dazu gehören Versorgungsdienste wie Wasser und Strom, Grundsteuer (IBI), Müllgebühr (Basura) und Hausgelder. Ein spanisches Bankkonto ist wichtig für die reibungslose Abwicklung von Zahlungen.
Schützen Sie Ihre Investition
Die Due Diligence ist ein wesentliches rechtliches Verfahren, das von einem neutralen Spezialisten durchgeführt wird, um die Immobilie zu prüfen. Hauptziel ist die Verifizierung aller vom Verkäufer bereitgestellten Informationen. Der Prozess unterscheidet sich, je nachdem ob Sie von einer Privatperson oder einem Unternehmen kaufen.
Budgetplanung
Welche Steuern Sie zahlen, hängt davon ab, ob Sie eine Bestands- oder Neubauimmobilie kaufen. Kalkulieren Sie etwa 10–13 % des Kaufpreises für diese Zusatzkosten.
| Kostenart | Satz |
|---|---|
Übertragungssteuer (ITP) Standardsatz in Andalusien | 7% |
Notargebühren Auf Basis des Immobilienwerts | €500-1,800 |
Grundbuch Vom Notarbetrag | 50-70% |
Anwaltskosten Plus 21 % MwSt. auf Honorare | 1% + VAT |
| Kostenart | Satz |
|---|---|
MwSt. (IVA) 21 % bei gewerblich/Grund | 10% |
Stempelsteuer (AJD) Satz Andalusien | 1.2% |
Notargebühren Auf Basis des Immobilienwerts | €500-1,800 |
Grundbuch Vom Notarbetrag | 50-70% |
Anwaltskosten Plus 21 % MwSt. auf Honorare | 1% + VAT |
Beispiel: Bei einer Immobilie von 500.000 € können Sie zwischen 50.000 € und 65.000 € an Zusatzkosten und Steuern erwarten.
Gut zu wissen
Seit April 2025 hat Spanien die Immobilien-Investitionsroute im Rahmen des Golden Visa-Programms offiziell beendet. Nicht-EU-Bürger können nicht mehr durch den Kauf von Immobilien im Wert von 500.000 € oder mehr eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten.
Alternative Investitionswege bleiben verfügbar, einschließlich Staatsanleihen (2 Mio. €), Finanzanlagen (1 Mio. €) oder qualifizierender Geschäftsprojekte.
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist eine sequentielle ID, die Ausländern in Spanien zugewiesen wird. Sie ist unverzichtbar für die Eröffnung eines Bankkontos, den Erwerb einer spanischen Telefonnummer und den Abschluss Ihres Immobilienkaufs.
Ab 2025 können Anträge vollständig online gestellt werden, mit Genehmigung in nur 3–7 Werktagen. Sie können auch bei einem spanischen Konsulat im Ausland oder bei der Polizeistation in Spanien beantragen.
Eine Versicherung für Immobilienhaftung wird dringend empfohlen. Wenn Sie mit Hypothek kaufen, verlangt die Bank eine obligatorische Versicherungspolice, die sowohl die Immobilie schützt als auch den Zinssatz absichert, bis die Hypothek vollständig getilgt ist.
Obwohl rechtlich nicht zwingend, ist ein spanisches Bankkonto sehr praktisch zur Verwaltung immobilienbezogener Ausgaben. Die meisten Transaktionen, einschließlich Notargebühren, Steuern und Versorgungsrechnungen, lassen sich mit einem lokalen Konto und Lastschriftverfahren leichter handhaben.
Für Familien
Die Costa del Sol verfügt über zahlreiche ausgezeichnete internationale Schulen, die vom Bildungsministerium der Junta de Andalucía reguliert werden. Sie bieten vielfältige Bildungsprogramme und halten hohe Lernstandards aufrecht.
Häufige Fragen
In der Regel sind mindestens 6.000 € erforderlich, um die Reservierungsvereinbarung (contrato de reserva) zu unterzeichnen, wodurch die Immobilie während der Due Diligence vom Markt genommen wird.
ITP (Übertragungssteuer) zu 7 % in Andalusien gilt für Bestandsimmobilien. IVA (MwSt.) zu 10 % gilt für Neubauten von Bauträgern, plus 1,2 % Stempelsteuer (AJD).
Die typische Zeitspanne beträgt 6–12 Wochen von der Reservierung bis zum Abschluss, mit Zeit für Due Diligence, Vertragsvorbereitung und Notartermine.
Obwohl rechtlich nicht erforderlich, wird es dringend empfohlen. Ein Anwalt führt die Due Diligence durch, prüft auf Schulden, verifiziert Genehmigungen und schützt Ihre Interessen während des gesamten Kaufs.
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist eine Steuer-ID für Ausländer. Ab 2025 können Sie vollständig online beantragen, mit Genehmigung innerhalb von 3–7 Werktagen, oder bei einem spanischen Konsulat oder einer Polizeistation.
Ja, Sie können Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilen, um den Kauf in Ihrem Namen abzuschließen. Wir empfehlen jedoch, Immobilien zu besichtigen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Vertiefung
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