Wie viel Steuer zahle ich beim Kauf einer Immobilie in Marbella?

Bei Bestand: 7 % ITP in Andalusien plus Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten. Gesamttransaktionskosten rund 8–10 % über dem Kaufpreis. Bei Neubau: 10 % IVA + 1,2 % AJD plus dieselben Gebühren. Gesamt: rund 12–13 %. Kalkulieren Sie das zusätzlich zum Schlagzeilenpreis.

Fällt Vermögensteuer auf meine Marbella-Immobilie an?

Andalusien wendet eine 100 % bonificación auf die Vermögensteuer an, womit sie für die meisten Halter faktisch entfällt. Die nationale Solidaritätssteuer (ITSGF) gilt über €3M spanischen Nettoaktiva mit 1,7–3,5 %. Unterhalb dieser Schwelle ist Vermögensteuer in Andalusien kein praktisches Thema.

Was ist IBI und wie wird sie berechnet?

IBI ist die jährliche kommunale Grundsteuer, berechnet zum lokalen Satz (0,4–0,7 % in Marbella) auf den Katasterwert (typisch 30–60 % des Marktwerts). Rechnen Sie mit Beträgen von €1.500–€3.500/Jahr bei einer Immobilie mit €1M Marktwert, je nach Gemeinde.

Muss ich als Nicht-Resident-Eigentümer spanische Steuererklärungen abgeben?

Ja. Nicht-Residenten mit spanischem Immobilienbesitz schulden IRNR (Nicht-Residenten-Einkommensteuer) auf den fiktiven oder tatsächlichen Mietwert, eingereicht auf Modelo 210. Erwarten Sie €500–€2.000 pro Jahr total, je nach Vermietung und Katasterwert. Die meisten nutzen einen spanischen Steuerberater für die jährliche Abgabe (typisch €200–€400/Jahr Honorar).

Wird Plusvalía beim Verkauf immer erhoben?

Ja, außer Sie verkauften mit Verlust auf den Bodenanteil. Das Verfassungsgerichtsurteil 2021 begrenzt Plusvalía auf den tatsächlichen Bodengewinn. Liegt kein Bodengewinn vor, können Sie beantragen, dass Plusvalía nicht angewandt wird. Halten Sie Kauf- und Verkaufspreise dokumentiert für den Einspruch.

Marbella-Immobiliensteuern — ITP, IVA, AJD, IBI

Spanische Immobilienbesteuerung ist verwirrend, weil die genaue Steuer von drei Dingen abhängt: Immobilie (Bestand vs Neubau), Region (Andalusien vs Madrid vs Valencia) und Steuerpflichtiger (Resident vs Nicht-Resident). In Andalusien — wo Marbella liegt — sind die Regeln relativ klar, sobald die Kategorie feststeht. Dieser Leitfaden geht jede Immobiliensteuer durch, die Marbella-Käufer treffen: beim Kauf, jährlich im Eigentum und beim Verkauf.

Beim Kauf: die große Einmal-Steuer

Die Kaufsteuer ist der größte Einzelposten über den reinen Kaufpreis hinaus und unterscheidet sich in Andalusien deutlich zwischen Bestand und Neubau:

Bestandsimmobilie: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). In Andalusien pauschal 7 % auf den höheren von (a) deklariertem Preis oder (b) administrativem Referenzwert (valor de referencia).
Neubau vom Bauträger: IVA 10 % + AJD 1,2 % in Andalusien — kombinierte Erwerbsteuer 11,2 %. IVA ist nationale Steuer; AJD ist regional.
Ermäßigter Satz: Erstkäufer von Immobilien unter €150.000 qualifizieren sich für 6 % ITP (in Marbella selten relevant; im Binnenland Andalusiens häufiger).

Beispielrechnung €1M Bestand in Marbella: ITP 7 % = €70.000. Plus Notar (~€1.000–€1.800), Grundbuch (~€600–€1.200) und Anwaltskosten (typisch 1 % + 21 % MwSt = 1,21 % = €12.100). Gesamttransaktionskosten über Kaufpreis: rund €84.000–€85.000, oder ~8,5 %.

Beispielrechnung €1M Neubau in Marbella: IVA 10 % = €100.000 + AJD 1,2 % = €12.000. Plus Notar, Grundbuch und Anwalt analog Bestand. Gesamt: rund €125.000–€126.000, oder ~12,5 %. Der €42K-Abstand zwischen Bestand- und Neubau-Erwerbskosten ist vollständig Steuer.

Valor de referencia: die Falle, die die meisten Käufer übersehen

Seit 2022 wendet Spanien den valor de referencia (Katasterreferenzwert) der Dirección General del Catastro auf jede Immobilie an. ITP wird auf den höheren von deklariertem Kaufpreis oder valor de referencia erhoben.

Die meisten Transaktionen weisen tatsächliche Kaufpreise über dem valor de referencia aus, sodass sich nichts ändert. Überredet Sie ein Verkäufer, "niedriger zu deklarieren", um ITP zu sparen, rechnet die Steuerbehörde automatisch die ITP auf den valor de referencia neu und stellt die Differenz mit Zinsen in Rechnung. Deklarieren Sie immer den wahren Preis.

Jährlich: IBI und Basura

Während Sie die Immobilie besitzen, kommen jährlich zwei kommunale Steuern:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — jährliche Grundsteuer auf Basis des Katasterwerts. Gemeinde Marbella wendet einen Satz im Bereich 0,4–0,7 % an (auf den Katasterwert, der typisch 30–60 % des Marktwerts beträgt). Eine Immobilie mit €1M Marktwert hat oft einen Katasterwert von €300.000–€500.000 und damit IBI-Rechnungen von €1.500–€3.500/Jahr. Die Gemeinde Benahavís wendet den niedrigsten in Andalusien zulässigen Satz an.
Basura (kommunale Müllsteuer) — viel kleiner, typisch €100–€300/Jahr, je nach Gemeinde mit IBI oder separat berechnet.
Gemeinschaftsgebühren (cuotas de comunidad) — in einer bewachten Anlage oder Wohnanlage rechnen Sie mit €2–4/m²/Monat in einem Neubaukomplex mit Pool/Fitness/Concierge. Keine Steuer, aber laufende fixe Eigentumskosten neben der IBI zu budgetieren.

Jährlich: Nicht-Residenten-Einkommensteuer (IRNR)

Als Nicht-Resident mit Zweitwohnsitz in Spanien schulden Sie Nicht-Residenten-Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) — selbst wenn Sie nicht vermieten. Die spanische Steuerbehörde betrachtet den fiktiven Mietwert der Immobilie als steuerpflichtiges Einkommen.

Wenn nicht vermietet: Steuer berechnet sich mit 19 % (EU-Residenten) oder 24 % (Nicht-EU) auf 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts (Satz hängt von der letzten Katasterwertrevision ab). Bei €400.000 Katasterwert ergibt das €830–€1.920/Jahr.
Wenn vermietet: Steuer 19 % (EU) oder 24 % (Nicht-EU) auf tatsächliche Mieteinnahmen. EU-Residenten können Kosten absetzen; Nicht-EU-Residenten in der Regel nicht.

Abgegeben auf Modelo 210, typisch durch Ihren spanischen Steuerberater. Strafen für versäumte Abgaben sind moderat, aber real — kalkulieren Sie €200–€400 jährlich Beraterhonorar, wenn Sie die Immobilie über Nicht-Residenz halten.

Beim Verkauf: Plusvalía Municipal und Kapitalertragsteuer

Beim Verkauf können zwei Steuern greifen:

Plusvalía Municipal — kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Bodens seit der letzten Eigentumsübertragung. Durch das Verfassungsgerichtsurteil 2021 begrenzt: kann den tatsächlichen Bodenanteilgewinn nicht überschreiten. Typische Rechnung bei 10 Jahren Haltezeit: €1.000–€5.000 je nach Gemeinde und Immobilie. Marbella und Benahavís liegen im Mittelfeld.
Kapitalertragsteuer (auf den Gewinn): 19–23 % (Resident-Stufentarif) oder pauschal 19 % (EU-Nicht-Resident) auf die Differenz zwischen bereinigter Anschaffungsbasis und Verkaufspreis. Abziehbar sind die ursprüngliche Übertragungssteuer, beim Kauf gezahlte Notar- und Grundbuchgebühren, wesentliche Investitionen und Verkaufskosten.
Nicht-Resident-Verkäufer: der Käufer muss 3 % des Kaufpreises beim Notar einbehalten und direkt an die spanische Steuerbehörde als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers überweisen. Überzahlungen erstatten Sie sich im folgenden Steuerjahr zurück.

Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) und Solidaritätssteuer

Nicht-Residenten mit spanischen Nettoaktiva über €700.000 (allgemeiner Freibetrag) unterliegen Vermögensteuer mit progressiven Sätzen von 0,2 % bis 3,5 %. Andalusien wendet 100 % bonificación auf Vermögensteuer an — sie entfällt faktisch — aber die nationale Solidaritätssteuer (ITSGF) greift für spanische Nettoaktiva über €3M zu Sätzen von 1,7 % / 2,1 % / 3,5 %.

Praktisch erreichen die meisten Marbella-Käufer bei typischen Preisen die Vermögensteuer in Andalusien nicht, aber Käufer im Hochpreissegment über €3M spanischen Aktiva sollten Solidaritätssteuer einplanen. Sprechen Sie früh mit einem Steuerberater — die beim Kauf gewählte Eigentumsstruktur beeinflusst die Belastung wesentlich.