Hoeveel belasting betaal ik bij aankoop van een woning in Marbella?

Bij bestaande bouw: 7% ITP in Andalusië, plus notaris-, register- en advocaatkosten. Totale transactiekosten ongeveer 8–10% bovenop de koopprijs. Bij nieuwbouw: 10% IVA + 1,2% AJD, plus dezelfde kosten. Totaal: ongeveer 12–13%. Begroot dit bovenop de hoofdprijs bij het plannen van uw aankoop.

Is er Vermogensbelasting verschuldigd op mijn Marbella-vastgoed?

Andalusië past een 100% bonificación toe op Vermogensbelasting, waardoor deze voor de meeste houders in feite wordt kwijtgescholden. De nationale Solidariteitsbelasting (ITSGF) geldt boven €3M aan netto Spaanse activa tegen 1,7–3,5%. Onder die drempel is Vermogensbelasting in Andalusië geen praktische zorg.

Wat is IBI en hoe wordt het berekend?

IBI is de jaarlijkse gemeentelijke vastgoedbelasting, berekend tegen het lokale tarief (0,4–0,7% in Marbella) toegepast op de kadastrale waarde (doorgaans 30–60% van de marktwaarde). Verwacht rekeningen van €1.500–€3.500/jaar op een woning met €1M marktwaarde, afhankelijk van gemeente.

Moet ik Spaanse belastingaangifte doen als niet-resident eigenaar?

Ja. Niet-residenten die vastgoed in Spanje bezitten zijn IRNR (niet-resident inkomstenbelasting) verschuldigd op de imputatieve of werkelijke huurwaarde van het vastgoed, ingediend op Modelo 210. Verwacht €500–€2.000 per jaar totaal, afhankelijk van of het vastgoed verhuurd wordt en de kadastrale waarde. De meeste kopers gebruiken een Spaanse belastingadviseur voor jaarlijkse aangiften (doorgaans €200–€400/jaar aan adviseurkosten).

Wordt plusvalía altijd in rekening gebracht wanneer ik verkoop?

Ja, tenzij u met verlies verkocht op de grondcomponent. De uitspraak van het Constitutionele Hof in 2021 begrenst plusvalía op de werkelijke grondwinst. Als er geen grondwinst is, kunt u verzoeken dat plusvalía niet wordt toegepast. Bewaar documentatie van aankoop- en verkoopprijzen voor het dispuut.

Marbella vastgoedbelastingen — ITP, IVA, AJD, IBI

Spaanse vastgoedbelasting is verwarrend omdat de exacte belasting afhangt van drie dingen: het vastgoed (bestaande bouw vs nieuwbouw), de regio (Andalusië vs Madrid vs Valencia) en de belastingplichtige (resident vs niet-resident). In Andalusië — waar Marbella ligt — zijn de regels relatief duidelijk zodra u weet welke categorie van toepassing is. Deze gids loopt door elke vastgoedbelasting die Marbella-kopers tegenkomen: bij aankoop, jaarlijks tijdens bezit en bij verkoop.

Bij aankoop: de grote eenmalige belasting

De aankoopbelasting is de grootste enkele post boven de koopprijs zelf, en verschilt scherp tussen bestaande bouw en nieuwbouw in Andalusië:

Bestaande woning: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). In Andalusië is dit een vlakke 7% op het hoogste van (a) de aangegeven prijs of (b) de administratieve referentiewaarde (valor de referencia).
Nieuwbouw van ontwikkelaar: IVA 10% + AJD 1,2% in Andalusië — gecombineerde 11,2% verwervingsbelasting. IVA is een nationale belasting; AJD is regionaal.
Verlaagd tarief: starters van woningen onder €150.000 komen in aanmerking voor verlaagde 6% ITP (zelden relevant in Marbella; gebruikelijk in binnenlands Andalusië).

Rekenvoorbeeld op €1M bestaande woning in Marbella: ITP op 7% = €70.000. Plus notaris (~€1.000–€1.800), Kadaster (~€600–€1.200) en advocaatkosten (doorgaans 1% + 21% btw = 1,21% = €12.100). Totale transactiekosten boven koopprijs: ongeveer €84.000–€85.000, of ~8,5%.

Rekenvoorbeeld op €1M nieuwbouw in Marbella: IVA 10% = €100.000 + AJD 1,2% = €12.000. Plus notaris, register en advocaat vergelijkbaar met bestaande bouw. Totaal: ongeveer €125.000–€126.000, of ~12,5%. Het verschil van €42K tussen aankoopkosten bestaande bouw en nieuwbouw is volledig belasting.

Valor de referencia: de valkuil die de meeste kopers missen

Sinds 2022 past Spanje de valor de referencia (kadastrale referentiewaarde) toe, gepubliceerd door de Dirección General del Catastro op elk vastgoed. ITP wordt berekend op het hoogste van uw aangegeven koopprijs of de valor de referencia.

De meeste transacties geven een werkelijke koopprijs boven de valor de referencia aan, dus dit verandert niets. Maar als een verkoper u overhaalt om "lager aan te geven" om ITP te besparen, herberekent de belastingdienst ITP automatisch op de valor de referencia en factureert u het verschil — met rente. Geef altijd de werkelijke prijs aan.

Jaarlijks: IBI en Basura

Terwijl u het vastgoed bezit, komen er jaarlijks twee gemeentelijke belastingen voorbij:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — jaarlijkse vastgoedbelasting op basis van kadastrale waarde. Gemeente Marbella past een tarief toe in de range 0,4–0,7% (van kadastrale waarde, die doorgaans 30–60% van marktwaarde is). Een woning met €1M marktwaarde heeft vaak een kadastrale waarde van €300.000–€500.000, wat IBI-rekeningen oplevert van €1.500–€3.500/jaar. Gemeente Benahavís past het laagst toegestane tarief in Andalusië toe.
Basura (gemeentelijke afvalbelasting) — veel kleiner, doorgaans €100–€300/jaar, in rekening gebracht naast of apart van IBI afhankelijk van gemeente.
VvE-bijdragen (cuotas de comunidad) — als u in een afgesloten complex of appartementengebouw bent, reken op €2–4/m²/maand in een nieuwbouwcomplex met zwembad/fitnessruimte/concierge. Geen belasting, maar een terugkerende vaste eigendomskost om naast IBI te begroten.

Jaarlijks: niet-resident inkomstenbelasting (IRNR)

Als u niet-resident bent en een tweede woning in Spanje bezit, bent u niet-resident inkomstenbelasting (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) verschuldigd — zelfs als u het pand niet verhuurt. De Spaanse belastingdienst beschouwt de imputatieve huurwaarde van het vastgoed als belastbaar inkomen.

Als het vastgoed niet verhuurd wordt: belasting wordt berekend op 19% (EU-residenten) of 24% (niet-EU) op 1,1% of 2% van de kadastrale waarde (tarief hangt af van wanneer de kadastrale waarde laatst werd herzien). Op een kadastrale waarde van €400.000 levert dat een belastingrekening op van €830–€1.920/jaar.
Als het vastgoed verhuurd wordt: belasting is 19% (EU) of 24% (niet-EU) op werkelijke huurinkomsten. EU-residenten kunnen kosten aftrekken; niet-EU-residenten meestal niet.

Ingediend op Modelo 210, doorgaans door uw Spaanse belastingadviseur. Boetes voor het missen zijn bescheiden maar reëel — reken op een jaarlijks €200–€400 belastingadviseurhonorarium als u het vastgoed via niet-residentie aanhoudt.

Bij verkoop: Plusvalía Municipal en vermogenswinst

Bij verkoop kunnen twee belastingen van toepassing zijn:

Plusvalía Municipal — een lokale gemeenteraadsbelasting op de stijging van grondwaarde sinds de laatste eigendomsoverdracht. Begrensd door de constitutionele uitspraak van 2021: kan niet hoger zijn dan de werkelijke winst op de grondcomponent. Typische rekening bij 10-jarig bezit: €1.000–€5.000 afhankelijk van gemeente en vastgoed. Gemeenten Marbella en Benahavís zitten in het middensegment.
Vermogenswinstbelasting (op de winst): 19–23% (residentschaal) of vlak 19% (EU niet-resident) op het verschil tussen uw aangepaste kostenbasis en de verkoopprijs. Toegestane aftrekken omvatten de oorspronkelijke overdrachtsbelasting, notaris- en registerkosten betaald bij aankoop, substantiële verbeteringskosten en verkoopkosten.
Niet-resident verkopers: de koper is verplicht 3% van de koopprijs in te houden bij de notaris en deze rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst te betalen als voorschot op de vermogenswinstbelasting van de verkoper. U vordert eventuele overbetaling terug in de aangifte van het volgende jaar.

Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) en Solidariteitsbelasting

Niet-residenten die Spaans vastgoed bezitten met netto Spaanse activa boven €700.000 (de algemene vrijstelling) krijgen te maken met Vermogensbelasting tegen progressieve tarieven van 0,2% tot 3,5%. Andalusië past een 100% bonificación toe op Vermogensbelasting — die in feite wordt kwijtgescholden — maar de nationale Solidariteitsbelasting (ITSGF) treedt in werking voor netto Spaanse activa boven €3M, tegen tarieven van 1,7% / 2,1% / 3,5%.

In de praktijk raken de meeste Marbella-kopers bij typische prijzen geen Vermogensbelasting in Andalusië, maar high-end kopers boven €3M aan Spaanse activa moeten budgetteren voor Solidariteitsbelasting. Praat vroeg met een belastingadviseur — de eigendomsstructuur die u bij aankoop kiest beïnvloedt de aansprakelijkheid wezenlijk.